梁心慈 作

花費310萬元購買“天井房”，本以為能擁有夢想中的愜意庭院，卻因一次下水道檢修，意外發現院子里暗藏公共窨井。買家直指賣家故意隱瞞，賣家表示“確實忘了”。近日，上海市閔行區人民法院就審結了這樣一起房屋買賣合同糾紛案，判決出賣人賠償買受人違約損失2萬元。

2023年9月，張某與徐某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定徐某將其名下位于上海市閔行區的一套房屋出售給張某，房屋價款310萬元。同年11月，案涉房屋變更登記至張某名下。

同年12月，因二樓下水道堵塞，物業工作人員進入張某家的天井內進行維修，此時張某才得知自家院內存在兩個下水道窨井。張某就這一情況與徐某進行溝通，徐某表示是其敏感度不夠高，確實忘記這個事情了，然而，雙方卻未能就賠償事宜達成一致。張某遂訴至法院。

張某訴稱，窨井存在異味，可能產生沼氣，進而發生危險，且會降低房屋價值。徐某為出售房屋向其隱瞞了這一情況，違背誠實信用原則，要求徐某賠償違約損失18.6萬元。

徐某辯稱，張某在簽合同之前便已經發現窨井蓋，其不存在隱瞞的情況，且案涉房屋的售價本就低于同期其他房屋的售價。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，自己在居住期間基本未打開過，對居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請求。

法院審理后認為，《中華人民共和國民法典》第七條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”二手房交易中，房屋的各種環境情況是影響房屋交易及價格的因素之一，根據誠信原則，出賣人負有告知房屋真實、完整情況的義務，應當將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對稱。買受人在購買、查看房屋時亦應盡到合理審慎的注意義務。

本案中，案涉房屋的院內存在窨井維修口，房主不可避免地會面對疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時需進入院內實施，顯然會對屋內人員的生活造成影響。并且，窨井可能會產生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會影響原告對房屋交易意愿及交易價格的判斷。被告在對此明知的情況下，未進行主動披露，應對原告承擔相應的賠償責任。

同時，現場可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙。原告自認在查看房屋時的確有注意到不同并詢問情況，但卻沒有審慎對待，在未向被告全面核實的情況下即簽訂了房屋買賣合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務，存在一定的過失。

因此，基于公平原則和誠信原則，綜合考慮原告主張損失的合理性、關聯性及可預見性、合同履行狀況、當事人過錯程度等因素，法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該判決現已生效。

　　法官說法：

購房安家，提升居住質量，是許多人的夢想。因交易信息的不對稱以及買賣雙方對各自義務認知的缺失，不少爭議隨之而來，很多爭議都反映出誠信問題。民法典第七條規定的誠信原則是各種市場交易的法律基石，更是每個人都應牢記于心且嚴格遵守的規則。

賣家對于重要信息，必須“說清楚”。出賣人應當恪守誠信原則，公平交易，在交易過程中，對可能影響房屋價值、買受人購買意愿以及房屋正常使用的重大事項，無論買受人是否詢問，出賣人均負有主動披露的義務，包括但不限于房屋質量問題、權利瑕疵以及環境問題等。面對買受人的詢問，出賣人不得作出虛假陳述或刻意隱瞞。對確實不知情的事項，應明確告知“不知情”，不得自行猜測或編造解釋，對于一些明顯可見的瑕疵，出賣人也不能以“不知情”為由逃避責任。同時，出賣人應積極配合買受人核驗權屬材料、實地查看房屋現狀，不能阻礙或拖延買受人對房屋情況進行合理核實。

買家謹記擦亮雙眼，主動“看清楚”。買受人在交易過程中應本著謹慎態度，主動了解房屋情況，不能完全依賴于出賣人的陳述或中介機構介紹，而怠于履行自身的注意義務。在簽署合同前，買受人應核實房屋登記信息，并實地查看房屋現狀，對權屬情況、房屋結構、裝修狀況、周邊環境等進行全面了解。對于顯而易見的瑕疵，或者通過合理查驗本應發現而未發現的問題，如漏水、異味等，買受人通常需要自行承擔核查不力的后果。一旦發現問題，應及時向出賣人以書面的形式提出詢問，待情況核實清楚后方可決定是否繼續交易。必要時，可聘請有專業資質的驗房機構對房屋進行技術性評估，切勿為圖省事而忽略潛在的法律風險。

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