本報記者 羅莎莎 本報通訊員 李琴 吳亦為
為了孩子上學方便，江蘇省蘇州市的王先生想在學校附近租賃房屋，并在中介的介紹下看中了一套配恒溫、恒濕、恒氧“三恒”系統的科技住宅。雖然相較于其他同地段房屋，這套科技住宅租金比較高，但考慮到居住的舒適性、距離學校較近等原因，王先生以每月4800元租金與房東李小姐簽訂了為期半年的租賃合同。
轉眼到了學期末尾，租期已經過去5個月。正值黃梅天，王先生帶著孩子外出，沒有關閉客廳窗戶。2024年7月初，王先生一家回到房屋，發現多個房間墻面出現大面積霉變，遂與李小姐進行溝通。李小姐提示王先生關窗：“客廳窗戶怎么能不關呢，就是因為開了窗才發霉的。”王先生卻反問李小姐：“房間發霉，不開窗怎么行？”
溝通無果后，李小姐帶著小區物業服務人員、中介以及房屋修理人員到現場查看，發現全屋墻紙墻壁發霉、吊頂多處有水跡，原因為未關窗戶導致濕氣侵入、水珠長時間附著在“三恒”系統墻壁所致，預估維修需耗時1個月。雙方對修繕問題無法協商一致，同年7月5日，王先生搬離房屋。
李小姐訴至蘇州市虎丘區人民法院，要求確認合同解除，并要求王先生賠償損失及維修費用1.3萬元。王先生則提出反訴，要求確認合同解除的同時，李小姐退還剩余租金、押金并支付違約金。
案件審理過程中，經法官實地勘查，發現案涉房屋樓棟墻面貼有《科技系統使用注意事項》，載明“夏季制冷期間不要開窗通風，以防高溫高濕空氣進入戶內，造成墻面結露發霉”。承租房屋室內窗戶上貼有“房間采用科技系統，請不要開窗，以免造成房間墻體結露”的注意事項。聊天記錄顯示，房屋出租時，中介人員明確告知房屋系科技住宅，不能長時間開窗。
法院經審理認為，房屋租賃實際使用的5個月期間，房屋并無任何霉漬，李小姐已盡交付符合正常安全使用條件房屋的義務。同時，根據房屋樓棟墻面、室內窗戶相關提示以及中介人員的聊天記錄，李小姐也合理告知了房屋使用注意事項。但王先生在梅雨季開窗，存在明顯使用不當，應承擔維修責任，其拒絕履行維修義務，違反合同約定，應當承擔違約責任。
考慮到雙方均有意向解除合同，且王先生于2024年7月5日實際搬離，法院依法確認租賃合同于7月5日解除。合同解除后，李小姐應退還合同未履行期間對應租金、押金，王先生需賠償房屋維修費用及房屋維修期間的空置損失。李小姐明確表示無再出租打算，結合房屋實際維修時間和維修成本，法院依法判決雙方租賃合同解除、王先生賠償李小姐1.1萬余元，李小姐退還押金及剩余房租。雙方均未上訴，判決已生效。
特殊類型房屋需嚴格遵守使用規范
隨著生活品質的升級，科技住宅的智能化不斷提升，對一些生活習慣也產生了重大影響。正如本案中，王先生租住的房屋是具有恒溫、恒濕、恒氧“三恒”系統的科技住宅，相較于普通住宅在使用時就有了很多注意事項。王先生與李小姐因案涉房屋墻紙霉漬等維修責任發生爭議，而違約責任如何確定，還需要結合房屋的特殊性。
因王先生確認在2024年6月24日至30日期間全家外出且未關閉客廳陽臺的窗戶，當時為梅雨季，頻有暴雨。開窗行為構成不當使用和不當保管房屋，以致案涉房屋客廳、臥室、吊頂等多處出現霉漬等現象，二者之間具有因果關系，且王先生抗辯霉漬原因不確定，需經過鑒定確認，但未提交鑒定申請，應當自行承擔舉證不能的不利后果。
案涉房屋含恒溫恒濕的新風系統，相應租金高于市場上其他普通住宅，王先生作為承租方對案涉房屋的科技系統及相應的合理使用及注意事項應屬明知，其抗辯該科技系統不具有普及性，對相應注意事項無法知曉的意見，缺乏依據，法院不予采納。
綜上，法院認為，王先生未盡到合理使用案涉房屋的義務，致房屋墻體發霉，應當承擔維修責任，但其拒不承擔維修責任，構成違約。而李小姐在收到維修通知后，立即協同房修、物業等人前往查看并提出相應協助維修方案，盡到了配合維修的義務，王先生主張李小姐未履行維修義務構成違約的意見，缺乏依據，法院不予采納。
承辦法官王耀華表示，對于科技住宅、地暖房等特殊類型房屋，特別是在梅雨季節等特殊氣候條件下，需要特別注意防潮措施，并嚴格遵守使用規范。相較于普通房屋，租賃此類房屋時，出租人與承租人應盡到更高注意義務。出租人應通過書面合同、口頭告知、張貼提示等多種方式，全面履行告知義務，確保承租人充分知曉房屋使用注意事項；承租人應當按照操作說明使用房屋設施，避免因不當操作導致設備損壞或房屋受損。
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